Qu’est-ce que la vente à terme ? 

La vente à terme est une alternative à la vente classique. Encadré par l’article 1601-2 du Code civil, ce mode de cession consiste à vendre un bien moyennant le versement :  

• D’un bouquet qui est une somme versée à la signature de l’acte authentique ;
  
• De mensualités pendant une période prévue à l’acte authentique, généralement comprise entre 10 et 20 ans.   

Comment fonctionne une vente à terme ?  

Il existe deux formes de ventes à terme, permettant de répondre à des besoins spécifiques :   

-  La vente à terme libre permet à l’acheteur de prendre possession immédiate du bien dès la signature. Il peut ainsi y habiter, le mettre en location ou même le revendre (sous certaines conditions). Cette formule est particulièrement adaptée aux vendeurs qui souhaitent changer de logement tout en percevant un revenu complémentaire étalé dans le temps.  

-  La vente à terme occupée maintient le vendeur dans son logement pour une durée définie contractuellement. Grâce à un droit d’usage et d’habitation (DUH) inscrit dans l’acte notarié, le propriétaire initial conserve la jouissance de son bien tout en percevant ses mensualités. Cette solution répond aux besoins des seniors qui souhaitent rester chez eux tout percevant un revenu régulier.   

Dans une vente à terme occupée, le prix de vente subit une décote pour tenir compte de l’occupation, selon un calcul proche de celui pratiqué pour le viager. Cette décote varie généralement en fonction de l’âge du vendeur et de la durée d’occupation prévue. 

Les modalités d’une vente à terme  

Le bouquet est librement négocié entre les parties, compris généralement entre 0 % et 50 % qui sera versé lors de l’acte authentique.    

Ensuite, l’acheteur règle le solde sous forme de mensualités ou paiements trimestriels, pour une durée fixée d’un commun accord. Chaque échéance peut intégrer un taux d’intérêt, souvent compris entre 0 et 5 %.  

Par exemple, pour un bien de 300 000 €, si le bouquet est fixé à 90 000 €, le solde restant dû est de 210 000 €. Sur 15 ans, cela représente 1 166 € par mois, hors intérêts éventuels.  

Dans certains contrats, les paiements sont indexés sur un indice, comme celui du coût de la construction, afin d’ajuster les mensualités en fonction de l’inflation.   

Enfin, les frais de notaire sont calculés sur la base du prix de vente réel, déduction faite des éventuels droits d’usage si la vente est occupée. 

Qui paie quoi ? Une répartition encadrée des charges 

Dans le cadre d’une vente libre, l’acquéreur prend possession du bien, et le vendeur n’est plus propriétaire ni occupant, donc il ne paie plus aucune charge.   

En revanche, lors d’une vente à terme occupée, les charges sont clairement définies au contrat de vente :   

-  Le vendeur conserve la jouissance du bien et reste responsable des charges courantes du logement.  

-  L’acheteur prend en charge la taxe foncière, et les travaux importants.  Cette répartition est proche de celle prévue dans une vente en viager.  

La clause résolutoire : une protection pour le vendeur 

Le contrat de vente à terme comprend systématiquement une clause résolutoire. Celle-ci prévoit que si l’acheteur ne respecte pas ses engagements, comme le paiement d’une mensualité, le contrat peut être annulé.   

Le vendeur récupère alors la pleine propriété du bien, tout en conservant les sommes déjà perçues. Cette clause protège efficacement le vendeur contre les risques d’impayés, tout en maintenant la sécurité juridique de la transaction. 

Vente à terme ou viager : quelles différences ? 

On confond souvent ces deux types de vente, car ils impliquent tous deux un bouquet et des paiements étalés. Pourtant, la logique est très différente.  

En viager, la durée des paiements est incertaine, car elle dépend de la longévité du vendeur. Cela peut être avantageux… ou non. La rente est versée à vie, mais elle est imposable. Et si le vendeur décède rapidement, l’acheteur peut se retrouver à avoir acquis un bien en dessous de sa valeur, ce qui n’est pas toujours perçu comme équitable par les héritiers.  

Avec une vente à terme, tout est cadré dès le départ. La durée, les montants, les charges : rien n’est laissé à l’aléatoire. C’est ce qui en fait une solution plus équilibrée pour les deux parties. 

Quels sont les avantages et inconvénients d’une vente à terme ? 

Ce type de vente immobilière présente des avantages, tant pour les vendeurs que pour les acquéreurs. Revenu régulier, fiscalité avantageuse ou prix d’achat décoté : chacun peut y trouver son intérêt… à condition que l’opération soit bien encadrée. 

Les avantages pour le vendeur  

• Des revenus réguliers : le prix du bien est versé sous forme de mensualités pendant une période définie (souvent 10 à 20 ans), offrant ainsi un complément de revenu régulier, particulièrement utile à la retraite.  
• Une fiscalité avantageuse : les mensualités ne sont pas soumises à l’impôt sur le revenu. En cas de plus-value, l’exonération s’applique selon les règles habituelles (résidence principale ou détention de plus de 22 ans et 30 ans pour les prélèvements sociaux).  
• La possibilité de rester dans les lieux : dans le cas d’une vente à terme occupée, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation, ce qui lui permet de continuer à vivre dans le logement tout en percevant les mensualités.  
• Une transmission facilitée : si le vendeur décède avant la fin du contrat, les versements restants sont versés à ses héritiers, garantissant ainsi une continuité de revenus au sein de la famille. 

Les avantages pour l’acheteur 

• Pas de recours obligatoire à un prêt immobilier : le paiement s’effectuant de manière échelonnée, il est possible d’acquérir un bien sans passer par une banque, ce qui facilite l’accès à la propriété pour certains profils (jeunes actifs, indépendants, expatriés).  
  
• Une visibilité financière totale : dès la signature, le montant du bouquet, le montant des mensualités et la durée de versement sont définis. L’acheteur connaît donc à l’avance le coût total de l’opération, sans incertitude.  
  
• Un prix d’acquisition réduit en cas d’occupation : lorsque le vendeur conserve l’usage du bien, ce droit est intégré sous forme de décote dans le prix. L’acheteur acquiert ainsi un bien à un prix inférieur à sa valeur de marché.  
  
• Une fiscalité optimisée : en l’absence de loyers perçus dans le cas d’une vente occupée, aucun revenu foncier n’est à déclarer. Par ailleurs, la base taxable à l’IFI et les frais de notaire sont réduits, car calculés sur une valeur minorée. 
  

Mais des limites à anticiper 

Si la vente à terme présente de réels avantages, elle ne doit pas faire oublier certaines contraintes importantes, qui peuvent freiner ou complexifier le projet, selon les profils.  

Pour le vendeur :  

• Un marché plus restreint : la vente à terme s’adresse à un public spécifique, ce qui peut allonger les délais de commercialisation.  
  
• Un prix fixé une fois pour toutes : la valeur du bien est arrêtée au moment de la vente. Si le marché progresse fortement par la suite, le vendeur ne pourra pas en profiter. 
• Une date de départ impérative : dans le cas d’une vente libre, le vendeur doit libérer les lieux à une échéance définie, sans souplesse possible, ce qui peut poser problème en cas d’imprévu.  

Pour l’acheteur, certaines limites doivent également être bien évaluées :  

• Un engagement de long terme : les mensualités peuvent s’étaler sur une période de dix à vingt ans. Une baisse de revenus ou un changement personnel peut rendre le paiement difficile.  
  
• Une absence de flexibilité : une fois le contrat signé, les conditions ne peuvent généralement pas être modifiées. Contrairement à un crédit, il n’est pas possible de renégocier ou de solder l’opération par anticipation, sauf clause particulière.  
  
• Un usage différé du bien : dans une vente occupée, l’acheteur ne peut ni habiter ni louer le bien avant la fin du droit d’usage du vendeur. Cela limite toute rentabilité immédiate. 
  

La vente à terme : bonne ou mauvaise idée ?  

Atypique, la vente à terme répond à la fois aux attentes des seniors souhaitant valoriser leur patrimoine sans bouleverser leur cadre de vie et aux aspirations d’une nouvelle génération d’acquéreurs plus réticente à l’endettement bancaire classique. Cependant, pour une opération réussie, les parties doivent avoir conscience des limites de ce type de cession. En effet, elle ne laisse que peu de place à l’imprévu. Aussi, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier, qui saura vous conseiller en fonction de vos objectifs personnels.